CONSULTING

 

오래된 4~5층 건물은 내부를 전부 철거하고

새로 꾸미는 것만으로 리모델링이 끝나지 않습니다.

구조를 얼마나 변경하는지, 앞으로 각 층을

어떤 용도로 사용할지에 따라 대수선과

용도변경 절차가 함께 필요할 수 있습니다.

 

4층·5층 구옥 리모델링을 고민하는 분을 위해

건물 확인부터 인허가, 공사까지 초보자 기준으로

정리했습니다.

 

건물을 매입하고 현장에 들어가 보면 생각했던

것보다 손댈 곳이 많습니다. 오래된 화장실과 배관은

물론이고 계단, 창호, 외벽, 옥상 방수까지 낡아 있는

경우가 적지 않습니다.

 

“어차피 전체 리모델링할 건데 싹 철거하고

새로 만들면 되지 않을까?”라고 생각하기 쉽지만

여기서부터 문제가 생길 수 있습니다.

특히 기존 벽체나 계단 등을 변경하거나 1층 상가,

2~3층 사무실, 4~5층 주거시설처럼 층별

사용 목적을 바꿀 계획이라면 디자인보다 먼저

법적인 검토가 필요합니다.

 

오래된 건물이면 무엇부터 확인해야 할까요?

 

구옥 리모델링의 첫 단계는 건축물대장과

기존 도면을 현재 건물 상태와 대조하는 것입니다.

 

건축물대장에는 층수와 면적, 구조, 층별 용도 등의

기본 정보가 기록되어 있습니다. 현장에서는

대장이나 기존 도면과 다르게 증축된 공간,

변경된 벽체나 계단 등이 없는지도

함께 확인해야 합니다.

 

특히 4~5층 규모라면 한 층만 보는 것이 아니라

건물 전체의 피난 동선과 계단, 구조, 설비 등을 함께

살펴볼 필요가 있습니다. 이후 원하는 공간 계획을

세우고 현재 상태에서 가능한 계획인지 건축사 등

관련 전문가에게 검토받는 순서가 효율적입니다.

 

구옥은 평수만 보고 공사비를 계산하기

어려운 이유도 여기에 있습니다. 같은 연면적이라도

구조보강이나 방수, 전기·설비 교체 범위가 커지면

공사비와 기간이 크게 달라질 수 있습니다.

 

어디까지 공사하면 대수선이 될까요?

 

대수선 여부는 단순히 공사금액이 크거나 내부를

많이 철거한다는 이유만으로 결정되는 것은 아닙니다.

 

건축법상 대수선은 건축물의 주요 구조부 등을

수선하거나 변경하는 일정 범위의 공사를 의미하므로,

벽 하나를 철거하더라도 어떤 벽인지에 따라 판단이

달라질 수 있습니다. 따라서 오래된 건물의 벽체, 기둥

보, 계단 등을 변경하려면 철거 전에 대수선 해당

여부를 확인하는 것이 중요합니다.

 

예를 들어 5층 구옥을 카페와 사무실, 주거공간이

함께 있는 건물로 바꾸면서 내부 동선을 새로

구성한다고 가정해 보겠습니다.

디자인만 보고 벽체와 계단 철거부터 진행하면 이후

구조나 피난 기준을 맞추기 위해 이미 시공한 부분을

다시 손봐야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

 

용도변경은 어떤 경우에 확인해야 할까요?

 

건축물의 현재 용도와 앞으로 사용할 용도가

달라진다면 용도변경 가능 여부부터 확인해야 합니다.

 

현행 건축법은 용도를 9개 시설군으로 구분하며,

하위 시설군에서 상위 시설군으로 변경하는 경우에는

허가, 상위 시설군에서 하위 시설군으로 변경하는

경우에는 신고가 원칙입니다. 같은 시설군 안에서

변경하는 경우에도 건축물대장 기재내용 변경이

필요한 경우가 있습니다.

 

여기서 중요한 점은 “빈 공간이 있으니 원하는 업종을

넣으면 된다”가 아니라는 것입니다. 변경하려는

용도에 맞는 건축기준을 충족해야 하며, 용도변경

신청 시에는 변경 후 평면도와 내화·방화·피난 또는

건축설비 변경사항을 표시한 도서 등이 요구될

수 있습니다.

 

📋 셀프 점검

① 건축물대장의 층별 용도와 실제 사용 상태가 같은가?

② 리모델링 후 각 층을 어떤 용도로 사용할 것인가?

③ 벽체·계단 등 구조와 피난 동선을 변경할 계획이 있는가?

 

4층과 5층 전체를 고치면 비용은 어떻게 잡아야 할까요?

 

구옥 리모델링 비용은 ‘평당 얼마’ 하나만으로

예산을 잡으면 실제 견적과 차이가 커질 수 있습니다.

 

내부 마감 위주의 리모델링과 구조보강·외벽·옥상

창호·전기·설비까지 포함하는 전면 리모델링은

공사 범위 자체가 다릅니다. 따라서 평당 단가는

법적으로 정해진 기준이 없으며 현장 상태와

마감 수준에 따라 업체별 견적 차이도 발생합니다.

 

초기 예산은 ① 철거 및 폐기물 ② 구조보강

③ 방수·외벽·창호 ④ 전기·기계설비 ⑤ 소방

⑥ 내부 인테리어처럼 항목을 나눠 산출하는

것이 좋습니다. 특히 4~5층 전체 공사는 한 층의

문제가 다른 층의 배관이나 전기, 피난계획과

연결될 수 있어 층별 견적만 단순 합산해서

판단하지 않는 것이 좋습니다.

 

공사 기간 역시 면적만으로 정하기 어렵습니다.

인허가 검토와 설계 기간에 실제 공사 기간까지

별도로 잡고, 구조보강이나 용도변경 범위가 크다면

일정에 여유를 두는 편이 안전합니다.

 

그렇다면 실제 진행 순서는 어떻게 잡아야 할까요?

 

4~5층 구옥은 ‘철거 → 설계’가 아니라 ‘현황 확인

→ 계획 → 인허가 검토 → 설계 → 공사’ 순서로

접근하는 것이 핵심입니다.

 

먼저 건축물대장과 기존 도면을 확보하고 현장을

실측합니다. 그다음 각 층을 어떤 공간으로 사용할

것인지 정한 뒤 용도변경과 대수선 여부, 구조·피난

소방 등 관련 기준을 검토합니다.

 

계획이 가능하다는 판단이 나온 이후 설계와 견적을

구체화하고 필요한 허가나 신고 절차를 진행하는

방식입니다. 특히 용도변경 허가·신고 대상이면서

변경 부분의 바닥면적 합계가 100㎡ 이상인

경우에 는 사용승인 관련 규정도 함께 확인해야 하며,

법에는 일정 예외도 규정되어 있습니다.

 

따라서 면적이나 층수만 보고 인터넷 사례를 그대로

적용하기보다는 해당 건물의 주소, 건축물대장, 

도면과 실제 현황을 기준으로 관할 허가권자와

건축 전문가를 통해 확인하는 것이 정확합니다.

 

구옥 리모델링의 핵심은 낡은 공간을 얼마나 멋지게

바꾸느냐보다 현재 건물에서 원하는 변경이 가능한지

먼저 확인하는 것입니다. 특히 4~5층 규모라면

대수선과 용도변경, 구조·피난·소방 검토가

서로 연결될 수 있으므로 설계와 인허가 방향을 먼저

정한 뒤 공사 견적을 비교하는 것이 좋습니다.